Comprendre la SCPI avant d’investir
SCPI bon ou mauvais investissement ? Les atouts des SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) résident principalement dans la perception de revenus réguliers, dans la diversification des locataires et dans la délégation de la gestion à une société spécialisée en la matière.
Les trois piliers d’une SCPI sont :
- Le rendement
- La valorisation des parts
- La potentielle liquidité des parts à la revente
C’est, parmi d’autres, une solution pour se procurer, maintenant ou plus tard (via l’acquisition de parts en nue-propriété), des revenus complémentaires, en supportant la fiscalité (forte en France) des revenus fonciers et des frais souvent importants. C’est aussi un moyen d’acheter de l’immobilier avec des montants peu élevés, avec des liquidités ou à crédit.
Cependant, il convient d’être vigilant quant à différents risques inhérents à cette classe d’actifs.
La hausse brutale des taux d’intérêts intervenue en 2022 a fortement perturbé ce marché, avec une baisse très sensible des valorisations des actifs, un marché locatif plus difficile, et une augmentation des demandes de cession de parts.
Cela a eu pour conséquence des difficultés fortes pour de nombreuses SCPI historiques et importantes en termes de capitalisation (notamment sur le marché du bureau) dont les revenus ont baissé (hausse des vacances locatives, renégociation des loyers à la baisse par des locataires en position de force), dont les valorisations, établies sur la base d’expertise réalisées par des experts indépendants, ont pu fortement baisser, et dont la liquidité est devenue quasi inexistante (comme pour l’immobilier en direct, c’est un marché d’offre et de demande : on ne peut vendre ses parts qu’à un acheteur qui en fait l’acquisition).
Certaines SCPI se sont également fortement endettées afin de créer du levier, et notamment avec des emprunts à taux variables, rendant leur situation encore plus complexe en phase de hausse des taux.
D’un autre côté, beaucoup de nouvelles SCPI se sont créées récemment et ont pu profiter de la vente d’immeubles à bon compte (notamment cédés par des SCPI plus anciennes afin de générer un peu de liquidités pour faire face aux demandes de retraits de parts), et donc procurer des rendements locatifs plus élevés sur lesquelles elles communiquent abondamment.
On peut voir cela comme une opportunité à ce jour, ou se poser la question quant à la valorisation future de ces actifs ou leur potentielle liquidité à terme.
Quoi qu’il en soit, si ce type de solution intéresse un investisseur, il convient de respecter plusieurs principes de bon sens : se diversifier (choisir plusieurs SCPI sur plusieurs thématiques immobilières pour lesquelles on a une conviction), analyser en détail la composition du portefeuille de la SCPI et ses frais, envisager un horizon de long ou très long terme (comme pour tout achat immobilier), ne pas trop s’endetter pour en faire l’acquisition et surtout pas à taux variable.
Quelles que soient les solutions d’investissement choisies, la diversification patrimoniale reste un principe fondamental qu’il convient d’essayer de respecter. Alors selon vous, SCPI bon ou mauvais investissement ?
« Le marché de l’investissement locatif exige aujourd’hui une expertise de terrain, de la sélection du bien jusqu’à la remise des clefs. Entre recherche du bien, montage du dossier, suivi du chantier et mise en location, chaque étape conditionne la rentabilité du projet. Un accompagnement complet permet de sécuriser chaque décision et de construire un investissement solide sur le long terme. »
Bérengère Auvinet • Conseil en investissement immobilier clé en main · Paris & Province