Un outil pensé pour l’acquisition à plusieurs, en meublé, sur le long terme
La SARL de famille n’est pas une forme juridique à part entière. C’est une option fiscale ouverte à une SARL classique, réservée aux membres d’une même famille (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS).
Elle permet notamment de soumettre les bénéfices à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés, plutôt qu’à l’impôt sur les sociétés. Dès lors, l’application du régime fiscal de la LMNP permet de réduire voire d’effacer l’imposition des loyers.
Son premier intérêt est de permettre l’achat à plusieurs. En mutualisant les apports familiaux, la capacité d’investissement augmente.
Point pratique essentiel, souvent négligé dans le montage : il est préférable de constituer la SARL de famille avant l’acquisition du bien, pour que ce soit la société elle-même qui achète et signe l’acte notarié. Transférer après coup un bien déjà détenu personnellement, que ce soit par apport ou par vente, déclenche l’imposition de la plus-value dans les mains de l’associé apporteur ou vendeur.
Néanmoins, pour constituer une SARL de famille, encore faut-il respecter une condition impérative : l’exercice d’une activité commerciale. La location meublée relève des BIC et remplit cette condition. La location nue, elle, génère des revenus fonciers relevant de la gestion civile : elle est exclue du dispositif.
La SARL de famille est par ailleurs particulièrement adaptée à un projet de détention longue plutôt qu’à une opération de portage court. En effet, l’abattement pour durée de détention (exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans) continue de s’appliquer sur la plus-value lors de la revente. Plus la détention est longue, plus il absorbe la plus-value.
Un outil de transmission patrimoniale
Au-delà de l’exploitation locative, la SARL de famille est fréquemment utilisée comme outil de transmission patrimoniale entre générations. La structure sociétaire permet une donation progressive et fractionnée de parts sociales, notamment en démembrement (les parents conservent l’usufruit c’est-à-dire les revenus et la gestion, les enfants reçoivent la nue-propriété).
La valeur de la nue-propriété des parts d’une société non cotée admet en pratique une décote pour illiquidité, généralement de l’ordre de 10 à 20 % selon les circonstances.
Cette structure permet ainsi une transmission patrimoniale non soumise (ou très peu) aux droits de donation !
« Le marché de l’investissement locatif exige aujourd’hui une expertise de terrain, de la sélection du bien jusqu’à la remise des clefs. Entre recherche du bien, montage du dossier, suivi du chantier et mise en location, chaque étape conditionne la rentabilité du projet. Un accompagnement complet permet de sécuriser chaque décision et de construire un investissement solide sur le long terme. »
Bérengère Auvinet • Conseil en investissement immobilier clé en main · Paris & Province